5 raisons de ne faut pas investir dans du Pinel ?

Avant de commencer, il me semble important de rappeler ce qu’est la loi Pinel. En quelques mots, sachez qu’il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôt accordé suite à un investissement immobilier locatif dans du neuf. Dans les faits, ce dispositif permettrait de bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre les 63 000€. → Une formidable aubaine, n’est-ce pas ?

Et bien, peut-être pas tant que cela.

Et c’est justement le sujet que nous allons aborder ensemble aujourd’hui. Nous allons vous donner les 5 raisons pour lesquelles nous vous déconseillons vivement d’investir dans du Pinel.

1) Rentabilité beaucoup trop basse

La première raison, c’est que la rentabilité d’un logement acheté en Pinel est particulièrement basse. Comptez entre 3 et 5% de rentabilité brute, ce qui est peu surtout quand on sait qu’il est tout à fait possible de trouver mieux. Il est tout à fait possible de dénicher des biens permettant de dégager un cashflow positif, à condition bien entendu de s’éloigner de la région parisienne.

Investir dans du Pinel est une mauvaise opération car vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche tous les mois. Le plus gros inconvénient, c’est que votre taux d’endettement va sensiblement augmenter. Les banques seront alors beaucoup plus frileuses pour vous prêter de l’argent. Cela limitera grandement votre capacité d’action pour investir à nouveau. Il faudra que vous soyez en mesure d’augmenter vos revenus pour pouvoir convaincre votre banque de vous prêter à nouveau. Pas si évident donc…

2) Risque sur les loyers plafonnés (pendant un minimum de 6 ans)

L’une des particularités de la loi Pinel, c’est que vous serez dans l’obligation de proposer des montants de loyers plafonnés. Et si d’aventure, vous souhaitiez sortir de la loi Pinel pour ajuster les montants de vos loyers au prix du marché, vous allez vous heurter à une difficulté de taille. Vous allez devoir obtenir l’accord de votre locataire. Autant dire que c’est un vrai problème. Si votre locataire refuse (ce qu’il serait tout à fait en droit de faire) : vous vous retrouverez coincé. Plus de Pinel, pas de possibilité de positionner votre bien au prix du marché. Je pense que vous commencez à comprendre pourquoi nous ne vous recommandons absolument pas d’investir dans ce type de solution.

3) Risque d’engorgement de l’offre après 6, 9 et 12 ans

Quand vous investissez dans du Pinel, vous devez respecter une période de défiscalisation de 6 ans fixée par la loi. Il est possible de proroger cette durée jusqu’à 9 ou 12 ans. Le souci, c’est que lorsque vous vous procurez du neuf, la livraison de votre bien se fait en même temps que les biens de tous les autres investisseurs. Tout le monde se retrouve alors assujetti à la même période légale de défiscalisation. Mais quel est le souci me direz-vous ?

Et bien, c’est très simple. Il y a de très grandes chances pour qu’à la fin de cette période, de nombreux logements se retrouvent proposés à la vente dans le même immeuble que celui où vous aurez investi.

Lorsque l’offre augmente, il devient alors beaucoup plus complexe de tirer son épingle du jeu. Ce n’est ni plus, ni moins que la loi du marché. Vous devrez très probablement baisser le prix de vente de votre logement afin de maximiser vos chances de le vendre. Les deux options qui se profileront pour vous : soit vous perdez de l’argent, soit vous devez conserver votre bien à contre cœur en attendant que les tarifs augmentent, ce qui est très loin d’être garanti.

4) Perte de valeur après 5 ans

Quand vous vous procurez un logement neuf, vous l’achetez 30% plus cher que le prix du marché. Et en Pinel, vous avez l’obligation de conserver votre bien pour une durée minimale de 6 ans. Le souci, c’est qu’après une période de 5 ans, votre bien ne sera plus considéré comme un logement neuf. Il basculera alors naturellement dans le marché de l’ancien. Cela signifie que vous allez devoir espérer que le prix du marché de l’ancien augmente. Encore une fois, c’est très loin d’être garanti. Quand vous décidez d’investir en immobilier, il est important d’avoir des garanties. Les sommes que vous investissez sont suffisamment importantes pour que vous ne vouliez pas vous en remettre à la chance et ça se comprend.

5) Vous devrez régler des pénalités fiscales si vous revendez le bien avant la durée de 6 ans

Imaginions que vous parveniez à dénicher une opportunité beaucoup plus intéressante que votre logement en Pinel, un logement avec une rentabilité plus élevée par exemple. Si vous revendez votre bien avant la durée légale des 6 ans, vous serez dans l’obligation de restituer le crédit d’impôt dont vous aurez bénéficié en ayant l’obligation de vous acquitter de pénalités supplémentaires. Quand on décide d’investir en immobilier, c’est avant tout pour pouvoir améliorer son train de vie et élargir son patrimoine. Le souci avec la loi Pinel, c’est qu’elle vous privera de la liberté de disposer de votre bien comme vous l’entendrez. Parfois, dans la vie : il peut survenir des situations imprévues. La loi Pinel vous privera de votre liberté de mouvement. Vous souhaitez vendre de manière anticipée ? Vous devrez payer en vous faisant pénaliser. Vous comprendrez aisément pourquoi nous ne saurions que trop vous recommander de délaisser cette solution.

La loi Pinel pourrait sembler alléchante de prime abord. Défiscaliser (jusqu’à 63 000€), bénéficier d’un crédit impôt, ce sont des propos qui peuvent facilement faire tourner la tête. Mais à bien y regarder, vous pourriez vous retrouver dans des situations complexes et perdre votre liberté de mouvement. Faites preuve de discernement et ne faites pas aveuglément confiance au discours des promoteurs ou à un discours commercial bien rôdé.

6) Avoir un cashflow négatif, perdre votre capacité d’emprunt, devoir brader votre bien

au moment de sa mise en vente, payer des pénalités fiscales : vous vous en doutez, c’est absolument tout ce qu’il est préférable d’éviter quand on décide d’investir en immobilier. Et ça, vous vous en doutez, ce ne sont pas des éléments qui seront mis en avant par le promoteur au moment de la présentation du bien.

Nous espérons que cet article vous aura apporté des éclaircissements sur les raisons pour lesquelles nous ne saurions que trop vous recommander de ne pas investir dans du Pinel.

S. Hanouna

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